✨ Kiedy Płaci Się Prowizję Dla Biura Nieruchomości

Usługa wyceny zazwyczaj jest bezpłatna, jednak pośrednicy pobierają prowizję w wysokości 2-5% końcowej ceny, jeśli dojdzie do sprzedaży mieszkania (a w końcu na tym Ci zależy). Uwaga: decydując się na współpracę z biurem nieruchomości, upewnij się, że jego przedstawiciel odwiedzi Twoją nieruchomość, a nie będzie

Ile wynoszą prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości i czy zawsze trzeba je płacić? Jak orzekają sądy? Wielu agentów oczekuje płatności w wysokości minimum 2,5% ceny domu czy mieszkania. Jednak stawki dla sprzedających są zróżnicowane. Niekiedy wynoszą zaledwie 0,5%, co branża negatywnie odbiera. Można też zapłacić 5% i nie będzie to nic nadzwyczajnego. Jednym z proponowanych wariantów jest rozliczenie po transakcji. Jednak nie brakuje klientów, którzy na siłę próbują omijać regulacje dotyczące wynagrodzenia. Pośrednicy zabezpieczają się więc na różne sposoby, ale nie są w stanie przewidzieć każdego scenariusza. Z kolei sądy uznają postanowienia umowne za nieważne i zdarza się to dość często. Ponadto pojawiają się korzystne orzeczenia dla sprzedających. Wynika z nich, że nie muszą oni płacić pośrednikom, nawet w przypadku umowy na wyłączność. Polecamy: RODO w marketingu Procenty pod lupą Istnieją różne modele wynagradzania pośrednika przez sprzedającego mieszkanie czy dom, co podkreśla Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Często warunkiem zapłaty jest osiągnięcie założonego celu, tzn. zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą. Niekiedy jednak można się umówić na odpowiednią stawkę za same czynności pośrednictwa lub promowanie oferty bez względu na efekty. Istnieje też model mieszany wynagradzania, który zakłada połączenie płatności za czynności pośrednictwa i za osiągnięcie sukcesu. – Takie minimum, przy którym pośrednik jest w stanie zaangażować się w sprzedaż, wynosi około 2,5% ceny nieruchomości. Dlatego że ok. 0,5% to jest VAT, a kolejne 0,5% – drugi podatek. Zostaje więc 1,5%, a prezentacji, które poprzedzają sprzedaż domu czy mieszkania, może być nawet 20. Oczywiście na rynku są też prowizje zdecydowanie wyższe. Nawet 5% i nie jest to czymś nadzwyczajnym. To się wiąże po prostu z ilością pracy, którą trzeba wykonać, odległością od nieruchomości, ale też swego rodzaju specyfiką zlecenia – komentuje Piotr Jaskulski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Jak dodaje Łukasz Kułaga, starszy prawnik z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni, powszechnie przyjmuje się, że klient zapłaci prowizję jedynie wówczas, gdy pośrednik doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Z kolei Zbigniew Kubiński podkreśla, że na rynku dochodzi do zaniżania prowizji, np. do poziomu 0,5%. Ekspert Federacji ocenia to zjawisko negatywnie, ponieważ ww. stawka nie pokrywa kosztów związanych z daną transakcją. Przedsiębiorca przecież nie działa dobroczynnie, dlatego też jego wynagrodzenie oprócz pokrycia kosztów powinno zawierać godziwy zysk. – Obsługa klienta sprzedającego za symboliczną złotówkę wpływa też na współpracę pośredników. Załóżmy, że podpisałem taką umowę. Jeśli kolega z innej firmy zgłosi się do mnie z potencjalnym nabywcą, to pokazanie nieruchomości uzależnię od tego, czy dostanę wynagrodzenie od niego. I tutaj dochodzi do patologii, bo wówczas ten zainteresowany zakupem musi zapłacić aż dwie prowizje. A to naprawdę utrudnia sprzedaż – mówi prezes Jaskulski. Na wysokość wynagrodzenia wpływa sytuacja na rynku, co zaznacza Zbigniew Kubiński. Jeśli jest popyt na określone nieruchomości, to są spore szanse na szybkie jej sprzedanie. Niektórzy pośrednicy obniżają więc prowizję pobieraną od sprzedającego, aby mieć możliwość zajmowania się danym domem czy mieszkaniem. Z kolei kupujący w warunkach wzmożonego popytu więcej płacą za pośrednictwo. W czasie kryzysu mamy sytuację odwrotną, pozyskanie nieruchomości jest stosunkowo łatwe, a trudniejsze okazuje się znalezienie nabywcy. W związku z tym, wtedy wyższe prowizje płacą sprzedający, a kupujący bywa, że nie ponoszą kosztów w ogóle lub mają do uregulowania niewielkie kwoty. Skok na kasę? – Pośrednik ma stworzyć klientowi potencjalne warunki do sprzedaży. Przy tym nie musi dojść do finalizacji transakcji, aby wynagrodzenie było należne. Oczywiście niekiedy kupujący wycofuje się w ostatniej chwili, ale takie sytuacje powinna regulować umowa pośrednictwa. Istnieje przecież swoboda ich zawierania. Ten dokument zabezpiecza przed mnóstwem sytuacji, ale nie da się przewidzieć wszystkiego. Zapisy muszą dość dobrze precyzować pewne kwestie. Jeżeli tak nie jest, to poprzez niedopowiedzenia tworzy się furtki do różnych zachowań, a to z kolei przekłada się na niekorzystne dla pośredników rozstrzygnięcia sądowe. Niestety ilość prób obejścia wynagrodzenia pośredników mogłaby być mniejsza – stwierdza ekspert z WSPON. Jest wiele sposobów zabezpieczenia roszczenia pośrednika wynikającego z należnej mu prowizji, o czym informuje mecenas Łukasz Kułaga. Ekspert zaznacza, że jednym z rozwiązań jest ustanowienie wynagrodzenia płatnego z góry. Ponadto, często stosowane jest zastrzeżenie kary w razie niewykonania umowy przez klienta, np. sprzedaży nieruchomości na własną rękę lub za pośrednictwem innej osoby w czasie trwania takiej umowy. W kontaktach z konsumentami postanowienia te często są jednak w razie sporu sądowego uznawane za nieważne, zwłaszcza gdy zastrzegają dla pośrednika wygórowaną karę, przewyższającą jego rzeczywistą stratę. – Praktycznie wszystkie nieruchomości mam przyjęte na zasadach wyłączności. Ze sprzedającym umawiam się, że przez okres trwania umowy każdy klient, który przyjdzie do niego „bezpośrednio”, będzie traktowany jako ten pozyskany przeze mnie i ja go będę obsługiwał. Współpracuję z moim klientem, a nie rywalizuję. Uważam, że to jest jasne i klarowne. Tak się umawiamy, więc tak działam i ten model pracy stosuje wielu z członków WSPON – dodaje prezes Jaskulski. Z kolei wiceprezydent Federacji PPRN podkreśla, że swoboda zawierania umów jest ograniczona niesprzecznością zapisów umowy z prawem, z istotą danego stosunku prawnego i zasadami współżycia społecznego. W efekcie sprzedający nieruchomość domagają się pewnych zapisów, także dot. rozliczenia z pośrednikiem. Są klienci, którzy deklarują określone wynagrodzenie po sprzedaży za oczekiwaną kwotę, wynoszącą np. 500 tys. zł. Jeśli jednak agent sprzeda drożej, np. za 550 tys. zł, to dodatkowo dostanie jeszcze część z tej nadwyżki. Zobacz: Nieruchomości Finał w sądzie – Zdarza się, że sąd uznaje postanowienia umowne za niedozwolone. Wbrew pozorom dochodzi do tego dość często. Niedozwolonym jest zapis zawierający oświadczenie klienta, iż treść umowy została uzgodniona z nim indywidualnie. Inny przykład to zastrzeżenie wynagrodzenia dla pośrednika z tytułu transakcji przeprowadzonej po upływie okresu, na który umowa została zawarta lub po jej rozwiązaniu – informuje prawnik Łukasz Kułaga. Natomiast Zbigniew Kubiński podkreśla, że poszczególne zapisy, regulujące pośrednictwo, nie mogą być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, czyli z poczuciem sprawiedliwości. Przykładowo, nie jest dopuszczalne, aby wynagrodzenie pośrednika wynosiło połowę ceny nieruchomości lub nawet jeszcze więcej. Wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości przypomina, że na stronie UOKiK-u istnieje rejestr klauzul niedozwolonych, a także baza decyzji dotyczących tych klauzul. Tam też możemy znaleźć zakwestionowane kwestie związane z pośrednictwem nieruchomości. – Jeśli nieważny zapis nie wpływa na istotę i przedmiot umowy, która może być realizowana, to ona pozostaje w mocy. Inaczej jest w sytuacji, gdy sprawa dotyczy regulacji mającej spore znaczenie, np. wynagrodzenia pośrednika. Wówczas nieważna staje się cała umowa. W takim przypadku żadne postanowienie podpisanego dokumentu nie pomoże pośrednikowi w dochodzeniu należnej mu prowizji. Jednak można wystąpić do kontrahenta z roszczeniem o zapłatę z tytułu jego bezpodstawnego wzbogacenia kosztem pośrednika – analizuje ekspert z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni. Dla przykładu, warto wskazać, że w tym roku Sąd Rejonowy w Szczecinie uznał, że sprzedający nieruchomość nie musi płacić prowizji, jeśli kupujący zgłosi się do niego sam. Nawet przy zawarciu umowy na wyłączność (XI GC 1869/18). Wyrok nie jest prawomocny. W opinii Zbigniewa Kubińskiego, rozumowanie sądu jest oczywiste i właściwe. Konsekwencją naruszenia wyłączności przez klienta nie może być wypłacenie wynagrodzenia. Ono bowiem należy się za świadczenie usługi, a nie może być karą lub restrykcją. – Orzeczenia o podobnej tezie zdarzały się już wcześniej, np. wydane przez Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z dnia 29 września 2015 roku, sygn. I C 835/15. Co więcej, stanowisko to popiera Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który już w 2015 roku wskazywał, iż klauzula wyłączności może zabezpieczać prowizję dla pośrednika jedynie wówczas, gdy klient skorzysta z usług innego pośrednika, nie zaś, gdy zawrze umowę samodzielnie. Uznać zatem należy, iż powyższy pogląd utrwalił się w orzecznictwie w ciągu ostatnich 4 lat. Na tym etapie trudno już z nim polemizować – podsumowuje mecenas Łukasz Kułaga. Źródło: MondayNews

^{Tak. Agencje nieruchomości pobierają prowizję za pośrednictwo w kupnie lub wynajmie. Podpisując umowę z agencją jesteś jej klientem i godzisz się na te warunki. Można bez prowizji dla biura, jesli wynajmiesz/kupisz bezpośrednio od właściciela.} W ostatnich latach rynek nieruchomości w kraju to koło zamachowe polskiej gospodarki. Budowane są zarówno lokale mieszkalne, jak i komercyjne biura, hale magazynowe i produkcyjne, centra handlowe. Poza nowymi inwestycjami szybko rozwija się handel lokalami z rynku pierwotnego. To spowodowało znaczący wzrost zapotrzebowania na profesjonalne usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W niniejszym opracowaniu przybliżymy problematykę rozliczenia tych usług w podatku VAT. W sposób szczegółowy zostanie omówiony przedmiot podstawy opodatkowania oraz kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jakimi stawkami należy opodatkować usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto, co istotne, analizie zostanie poddany także sposób dokumentowania tej usługi oraz okoliczności, w których można skorzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania ich za pomocą kasy rejestrującej. Stawka podatku na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Na wstępie należy przypomnieć, iż sprzedaż niektórych nieruchomości może korzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%. Powyższa obniżona stawka ma zastosowanie do robót budowlanych stanowiących budowę, remont, modernizację, termomodernizację lub przebudowę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ponadto w wielu przypadkach sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym należy zastanowić się, czy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami winny być różnie opodatkowane (w zależności od rodzaju nieruchomości, jakiej dotyczą). W przypadku usług takich jak usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opodatkowane są podstawową stawką podatku VAT wynoszącą aktualnie 23% (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej ustawa o VAT). Co istotne, nie ma znaczenia, czy nieruchomość będąca przedmiotem usługi pośrednictwa jest opodatkowana preferencyjną stawką VAT, czy też jest zwolniona z VAT. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, o ile nie będzie w szczególności świadczył usług doradztwa i szacowania wartości nieruchomości związanych z jej kupnem, sprzedażą, dzierżawą lub najmem. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a obowiązek podatkowy Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi (patrz art. 19a ust. 3 ustawy o VAT). Biorąc pod uwagę powyższe zapisy, jeśli chodzi o usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi. W praktyce podatnicy często mają problem z określeniem momentu wykonania usługi pośrednictwa. W orzecznictwie przyjęto, iż w przypadku usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości usługę tę uznaje się za wykonaną z chwilą zawarcia umowy przez strony, których reprezentuje pośrednik (por. wyrok WSA w Warszawie z 26 października 2004 roku, III SA 2172/03). Przykład 1. Pośrednik wykonał na rzecz klienta usługę pośrednictwa w zakupie biura w Kaliszu. Z treści umowy wynika, że usługa zostanie wykonana w dniu podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży tego biura. Pośrednik znalazł stosowne biuro 12 maja 2020 roku. Akt notarialny został jednak sporządzony dopiero 20 czerwca 2020 roku. Tym samym moment powstania obowiązku podatkowego powstał dopiero w czerwcu. W wielu przypadkach pośrednicy w obrocie nieruchomości otrzymują przed wykonaniem usługi część swojego wynagrodzenia. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (patrz art. 19 ust. 8 ustawy o VAT). Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - podstawa opodatkowania Podstawę opodatkowania w przypadku usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustala się na zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania jest więc wszystko, co stanowi zapłatę za wykonaną usługę (patrz art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Przykład 2. Agencja pośrednictwa wykonała na rzecz klienta usługę pośrednictwa sprzedaży mieszkania. Za powyższą usługę należało się jej wynagrodzenie w wysokości 2% ceny sprzedanej nieruchomości. Agencja jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość została sprzedana za kwotę 300 000 zł, co oznacza, iż prowizja wyniosła 6000 zł. W takiej sytuacji kwota otrzymanej prowizji stanowi kwotę brutto. Tym samym podstawę opodatkowania będzie stanowiła kwota prowizji pomniejszona o należny podatek VAT. Oznacza to, że w przypadku pośredników nieruchomości podstawą opodatkowania usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest kwota prowizji pomniejszona o kwotę podatku. W praktyce prowizja może być niekiedy określona jako kwota netto (jednak nie są to częste przypadki). Dokonując usług pośrednictwa, agencje otrzymują wynagrodzenie od obu stron umowy (od kupującego i sprzedającego). W takiej sytuacji każde wynagrodzenie stanowi odrębną podstawę opodatkowania. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a dokumentowanie transakcji W przypadku wykonania usługi pośrednictwa na rzecz podmiotów gospodarczych pośrednik winien wystawić fakturę VAT. W rzeczywistości największą grupę klientów w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowią osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. W takiej sytuacji podatnicy zajmujący się pośrednictwem zastanawiają się, czy mogą skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania obrotu na kasie fiskalnej. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że na podstawie powyższego przepisu usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonane na rzecz osób fizycznych podlegają ewidencjonowaniu na kasie fiskalnej. Przykład 3. Pośrednik obrotu nieruchomościami, czynny podatnik VAT, zajmuje się wyłącznie pośrednictwem mieszkaniami z rynku pierwotnego. W 95% klientami są osoby fizyczne. Pośrednik każdą transakcję dokumentuje fakturą, a prowizję otrzymuje na konto firmowe. Czy w takiej sytuacji pośrednik może skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania na kasie rejestrującej za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Obecnie zasady zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących określa rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 26 załącznika do rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2021 roku, usługi związane z obsługą rynku nieruchomości, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Tym samym w omawianym przypadku podatnik może nie dokumentować transakcji przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Podsumowując, usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzystają ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kasy rejestrującej, o ile świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. . 585 110 461 393 317 272 710 121

kiedy płaci się prowizję dla biura nieruchomości